Die tatsächliche Praxisfläche verlässlich ermitteln

Bei der Erstellung von Mietverträgen für Praxisräume stellt sich häufig die Frage nach der Richtigkeit der berechneten Praxisfläche. Der Mediziner*in die eine Berechnung als Anlage zum Mietvertrag vorgelegt bekommt, möchte bei den ausgewiesenen Quadratmetern nicht benachteiligt werden oder spätere Streitigkeiten vermeiden.

Es gibt verschiedene Methoden die Mietfläche von Praxisräumen zu berechnen. Eine allgemein anerkannte Berechnungsgrundlage der Mietfläche von Gewerbe-oder Gesundheitsimmobilien gibt es jedoch nicht.

Die tatsächliche Praxisfläche ermitteln

Um die Mietflächenberechnung in Gewerberaummietverträgen zu vereinheitlichen hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) die Berechnung der Mietfläche von gewerblichen Räumen die Richtlinie MF/G vorgelegt. Für die Praxisraummiete ist die Richtlinien der gif für gewerblichen Raum (MF/G) interessant. Hiernach werden Mietflächen für gewerblichen Raum in Kategorien mit exklusivem und gemeinschaftlichem Nutzungsrecht eingeteilt sowie Flächen die keine Mietflächen darstellen.

Unterteilung nach Nutzungsrechten

Die von der gif erstellten Richtlinien lassen sich damit sehr gut Bestimmung der Mietflächen für Praxisflächen anwenden. Hier Beispiele der Unterteilung nach Flächen ohne Nutzungsrecht (MF-G0), exklusiv (MF-G1) und gemeinschaftlich (MF-G2) Nutzungsrecht sowie Sondermietflächen:

MF-G1 Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht. Wenn diese Flächen typischerweise einem Mieter zuzuordnen sind.

  • medizinische Funktionsräume der Praxis (z. B. Sprechzimmer, Untersuchung)
  • technische Funktionsräume der Praxis (z. B. Röntgen, Aufbereitung)
  • Verwaltungsräume der Arztpraxis
  • Eingangs- und Empfangsbereich der Praxis
  • Wartebereiche der Praxis
  • Nebenräume z.B. Putzmittelraum, Umkleide, Lager, Archiv, Serverraum
  • Patienten-WC, Personal-WC
  • Verkehrsflächen, z.B. Praxisflure
  • inkl. Trockenbauwände oder umsetzbare Trennwände

MF-G2 Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht. Wenn diese Flächen typischerweise mehreren oder allen Mietern zuzuordnen sind) Sie werden allen beteiligten Mietern anteilig zugeordnet:

Aufzugsvorräume

  • Schulungs- oder Konferenzräume, zentraler Empfang (z.B. in MVZ)
  • Flächen die mehreren oder allen Mietern zuzuordnen sind

MF-G0 Fläche ohne Nutzungsrecht (Wenn diese Flächen keinem Mieter zuzuordnen sind.)

  • Funktions- und Haustechnikflächen, soweit sie nicht betriebstechnische Anlagen des Nutzers enthalten (z. B. externer Raum für Kompressor & Saugmaschine)
  • Installationsschächte, Schornsteine
  • Aufzüge und Aufzugsschächte
  • Treppenläufe und -podeste
  • Notwendige massive Wände, Stützen, Mauerwerk, Stahlbeton

Sondermietflächen:

  • PKW-Stellplätze, Tiefgarage
  • Freiflächen
  • Schaufenster

Angaben zur Praxisfläche sorgfältig prüfen

Eine vom Vermieter vorgelegte Flächenberechnung sollte bei Zweifeln durch einen Dritten, einem Fachmann aus der Immobilienwirtschaft oder dem Bauwesen geprüft werden.

Die von der gif erstellten Richtlinien zur Bestimmung der Mietflächen für Praxisflächen ist nur eine mögliche Variante. Nach der DIN-Norm DIN 277 zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten werden in der Praxis ebenso Flächenangaben ermittelt oder hergeleitet. Hier wird unter anderem nach Brutto-Grundfläche (BGF) und Netto-Raumfläche (NRF) unterschieden. Das Delta der beiden Flächenangaben kann aber bis zu 30% Differenz betragen!

Dadurch dass es keine allgemein anerkannte Berechnungsgrundlage der Mietfläche von Gewerbe- und Praxisimmobilien gibt, sollte sich auf eine einheitliche und transparente Grundlage der Flächenermittlung verständigt werden.