Neubau von medizinischen Einrichtungen: Balancing Act zwischen Investoren und Nutzern. Eine Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung ist Pflicht!

Medizinische Einrichtungen und Neubauprojekte werden häufig über Investoren initiiert und von Projektentwicklern oder Generalunternehmer errichtet. Die zukünftigen Nutzer, niedergelassene Mediziner/innen, sind nur begrenzt in den konstruktiven und technischen Aufbau der neuen Praxisräume eingebunden. Die „schlüsselfertige“ Praxis befindet sich automatisch im Spannungsfeld zwischen Kostenminimierung für den Investor und Maximierung der Erwartungshaltung der zukünftigen Nutzer.

Sowie der gesetzlich geforderte, fachliche und individuelle Zustand der künftigen medizinischen Einrichtung muss vor Vertragsunterzeichnung durch eine detaillierte Baubeschreibung und Gestaltungspläne des künftigen Praxisareals genau definiert und verhandelt werden. Ein alleiniger Grundriss für eine Arzt-/Zahnarztpraxis ist nur die halbe Miete; eine detaillierter Baubeschreibung inkl. der Schnittstellen nachfolgender Praxiseinrichtung und der Medizintechnik muss in den Praxismiet- oder -kaufvertrag (zwingend) aufgenommen werden.

Herausforderungen bei der Einbindung von Nutzern.
Die Funktion und Merkmale einer Baubeschreibung zum Praxisausbau

  • Fixierung aller vom Nutzer*in gewünschten Anforderungen und Eigenschaften an den Praxisausbau. „In welchem Standard und mit welchen Details möchten Sie im kommenden Jahr die Räume übergeben bekommen.“
  • Alle Materialien, Produkte und Oberflächeneigenschaften die vorvertraglich im Detail noch nicht benannt werden können und erst zu einem späteren Zeitpunkt bemustert und festgelegt werden können, sind durch technische Merkmale und Eigenschaften zu spezifizieren und klassifizieren.
  • Gleiches trifft auf bauphysikalische, technische Anforderungen und Eigenschaften zu. So der bauliche Strahlenschutz, die Anforderungen an den Schallschutz im Hochbau bis hin zu Trinkwasser, Warmwasserbereitung, raumlufttechnischer Anlage (RLT), Klimatisierung oder notwendige Raumklassen.
  • Bei welchen technischen, konstruktiven, inhaltlichen bis rechtliches Punkten werden die Grenzen gezogen (Schnittstellen). Ganz praktische Punkte wie die hygienische Ausstattung der Handwaschbecken mit Spendern oder die Verantwortlichkeit einer abschließenden Trinkwasserprobe. Die Baubeschreibung bietet eine sehr gute Möglichkeit klare Grenzen zwischen Vermieter-/ und Mieterleistungen zu ziehen und spätere Diskussionen und gegenseitige Forderungen auszuschließen.

Die wichtigste Funktion hat eine Baubeschreibung in vertraglicher Hinsicht, indem was der/die Vermieter*in schuldet und die künftigen Nutzer*in für den vereinbarten monatlichen Mietzins oder Kaufpreis erwarten darf.